在咱们小区的物业谈判里，最怕遇到甲方那套“摊大饼”的套路。甲方拿手里的规划图说，这块地东西得推平，东西得推平，再修围墙，最终才动工盖楼。
这时候，开发商心里肯定在打鼓，出于土方车得运，砂石得运，水泥得运，自来水得通，电也要通，这光路费就几百几十万，还还得跟甲方争工价，最终还得跟监理争质量。
那甲方嘴上却说：“这块地东西面积你不用管，算我用的。”要是真这样算，你转手的开发商就得先把地推平，还要重新修围栏、打井、通电，所有施工费全得你出，毕竟你想多赚点，哪位不让多收点？ 故此，“分摊土地使用权面积”这老生常谈的玩意儿，实际上就是给甲方个台阶下，让设计师把现场预留的墙体、柱子、管道，还有那些为了挡土、排水、绿化而硬生生占用的“土块”，算作你的建筑面积，而不是让你把地推成全块平的地。甲方心里肯定是想蹭你的建筑面积，毕竟设计图上的东西算他的值不少。但你想啊，土地是国家的铁公基，不是哪位的房子都能蹭的。你买了地，就是买了地皮，地皮底下那些东西，比如地下车库的墙，要么湿地公园的堤坝，还得跟大家分摊。 这就好比你跟人合伙做生意，既然他出钱出地，咱们就得分利，不能让他只分钱不干活，也不能让你白干。国家要的是地的使用权，不是让你把地推平了再盖楼。
故此，分摊面积这事儿，咱得把这“土”算进你的建筑面积里，这才是最公平、最实在的。 拿咱们小区做个具体例子你就懂了。假设有个地块，设计图纸上划了个红线，里面有个小花园，还有个地下车库。车库的墙是用来挡土防漏水的，不能推平，得保留。花园的地是绿化，也不能推平。
那开发商说：“那这些地，你阿尔法公司不用分。”你回：“不中，你拿的是地皮，地皮底下这些，务必算你的。”这时候就得启动算账了。 咱们假设甲方手里这块地东西面积是 1000 平方米，规划图上预留的墙体、柱子、管网占了 200 平方米。剩下的 800 平方米才真正给开发商。甲方心里想自然地认定这 200 平方米不用算，结局呢？你转手给另一个开发商，那个开发商一看，面积少了，想多挣点，认定你白干，便硬要甲方把这 200 平方米算进自己用的面积里。
这时候，设计师就得劝甲方：“这事儿得按图办事，你这 200 平方米是务必的，务必算你的，你才不白给钱。”甲方一听，心里咯噔一下，他说：“行吧，按图来，反正我也没白干。”最终，设计图就变了，那 200 平方米被划进了甲方自己的建筑面积，开发商只能拿那 800 平方米，还是得按这个面积交物业费、收租金。 再细说，有些东西还得硬算。
比如小区绿化带的土，为了种树得压土，得压，不能推平。水循环系统里的井，为了排水也得挖坑埋管子，这都是占据空间，务必分摊。就算有个小院子，设计师为了避让电线杆就留了格挡，这局部面积也得算你的，不然你转手的时候，别人就跟你算没摊，到时候你没法跟他们扯皮，最终吃亏的是你。 这就回到了那个核心难题：为啥国家要搞这个分摊制度？出于地是大家的，不是你的。你买了地，就是买了使用权。
要是准你只用“东西面积”要么“建筑面积”，那哪位给哪位土地？开发商拿的是地，你转手给施工队，施工队得把地推平才能盖房，推平就占了地。
要是只按建筑面积算，那还得算地上那些东西占的地，还得算地下那些占的地。
这就相当于让你多干点活，你才白给钱。 故此，这分摊面积说白了，就是国家在定规矩，防止有人拿地皮当赚钱工具，把地推平再盖楼，要么把地推平再划给别人。它不是为了限制你，而是为了让大家公平地拿到一块地。
说白了，就是你买地，就得按土地面积算你的建筑面积别少算，你转手就得按这个面积算别人的建筑面积别多算。
这就是国家给你的土地使用费，别想着用“建筑面积”就把地推平再蹭，最终哪位也别想多赚，大家都得按规矩来。 自然，在实际操作中，甲方和开发商之间，这分摊面积也是好办扯皮的。甲方可能会认定这 200 平方米他想用，不想算；要么他认定这 800 平方米忒少了，想多算点。
这时候，得看合同，看地是如何批的。
要是原规划图上明确划定了哪些是建筑用地，哪些是绿地、道路，那这些预留的东西，按规定都得算你的。
要是规划图没明确，那就得按设计图来，设计图里没画，也没批，那这局部可能就不算。设计图是死的，但地是活的，得按实际用地情况来。 故此，要是甲方拿图纸忽悠你，说这 200 平方米不用算，你千万别信。
那 200 平方米就是那 200 平方米，不管甲方想不想，国家已经批了，地底下就有这些东西，务必算你的。你转手的时候，哪位也别想白干，哪位都要按实际用地面积算。你要是只拿 1000 平方米，转手给施工队，施工队还得把地推平，推平就占了你 500 平米，那施工队还得跟你算账，最终哪位也别想多赚，大家都得按规矩来。 总而言之，分摊土地使用权面积这事儿，别总想着把地推平再算，那是土方运输和施工的钱，你拿不到。你得把地用面积算进你的建筑面积里，这才是最公平、最实在的。你要是按建筑面积算，那还得算地上地下占的地，还得算绿化占的地，最终哪位也别想多赚，大家都得按规矩来。
故此，老老实实按规划图算，别想着用“建筑面积”就把地推平再蹭，最终哪位也别想多赚，大家都得按规矩来。